土地市場蕭條 房企叫苦倒逼政策松綁？

冷風(fēng)過境，各地紛紛入秋。涼意也在房地產(chǎn)行業(yè)全面降臨：傳統(tǒng)“金九銀十”不再，土地市場也急劇降溫。

10月12日，杭州第二批集中供地如期進(jìn)行，出讓地塊數(shù)量僅14宗，總起始金額246.2億元，總成交金額為257.5億元，平均溢價(jià)率僅4.6%。與首輪供地時(shí)，動(dòng)輒競配建、溢價(jià)率超29%的火熱，對比明顯。

實(shí)際上，在10月11日晚時(shí)，杭州就發(fā)布公告稱，第二批原定出讓的31宗地塊中，有17宗終止出讓；同日，北京也宣告，二次集中供地將有26宗延期至下次出讓。此前不久，上海也終止了7宗地塊的出讓。

二次土拍的這股冷空氣早已在各大城市蔓延。中信建投研報(bào)顯示，截至目前共完成二輪供地的15個(gè)城市，共掛牌了700宗地塊，流拍及中止交易數(shù)量的達(dá)到206宗，流拍及中止交易率高達(dá)29.4%。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，資金面緊張是房企拿地積極性下降最直接的原因。而流動(dòng)性的問題來自融資端的收緊、銷售端的下行。同時(shí)，來自各方面對行業(yè)不樂觀的預(yù)期，讓身處其中的房企在拿地補(bǔ)倉方面更加謹(jǐn)慎。

在這樣的大環(huán)境下，即便不少房企在前9個(gè)月的累計(jì)銷售額同比仍有較好增長、回款有所改善的情況下，依然持較為保守的態(tài)度。

“留足現(xiàn)金最安全”，在多家房企的投資邏輯中已成共識。

南北城市全線降溫

從北到南，土地市場遭遇全面冷卻。

國慶節(jié)后，上海、北京、杭州等絕對熱點(diǎn)城市先后正式進(jìn)入二輪土拍階段，但與拍地時(shí)間同步公布的，先是部分地塊終止出讓或延期出讓的通知。

10月8日，上海宣布7宗地塊將終止出讓，其中包括崇明區(qū)2宗、松江區(qū)1宗、奉賢區(qū)1宗、寶山區(qū)1宗、金山區(qū)2宗。由此以來，上海第二輪集中供應(yīng)地塊數(shù)量從最初的25宗減少至18宗。

同為一線城市的北京，在10月11日晚披露，二批次原計(jì)劃出讓的43宗地塊中，除1宗招標(biāo)地塊已成交外，僅有16宗接到有效競買申請；余下26宗地塊將延期至下一批次出讓，占總出讓地塊的60.47%；其中，朝陽區(qū)的11宗地塊中有10宗延期，順義和懷柔全部地塊延期。

另據(jù)公開信息，北京本次集中供地參與房企不足30家，遠(yuǎn)不及首輪土拍時(shí)共50余家房企參與的場面。

同樣在10月11日，新一線城市杭州也正式對外宣告了“未拍先流”的情況：共有17宗地塊終止出讓，除了早有“劇透”的10宗地競品質(zhì)地塊外，又追加了7宗非競品質(zhì)地塊。

10月12日，杭州第二批集中供地中剩余14宗地塊按計(jì)劃出讓，總起始金額246.2億元，總成交金額僅257.5億元，平均溢價(jià)率4.6%。其中，9宗地塊以底價(jià)成交，另有5宗地塊有所溢價(jià)，但均未觸發(fā)搖號。與首批供地時(shí)有41宗地塊觸及最高價(jià)、溢價(jià)率超過29%的火熱，不可同日而語。

北京、上海、杭州等房企重倉的戰(zhàn)略重地尚且如此，在已經(jīng)完成二輪供地的城市中，“涼意”早已遍布。

在9月27日完成第二輪集中供地的廣州，共有48宗涉宅地出讓，23宗地成交，總成交金額達(dá)569.37億元；而其余25宗地塊則流拍，流拍率達(dá)52.08%。

據(jù)中信建投監(jiān)測，截至10月7日，有15個(gè)城市完成了第二批集中供地，總規(guī)劃建面為5773.6萬平方米，平均溢價(jià)率僅為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價(jià)率下降了11.9個(gè)百分點(diǎn)。而這也是2020年以來溢價(jià)率首次降低至5%以下。

同時(shí)，15個(gè)城共掛牌的700宗地塊中，流拍及中止交易數(shù)量的達(dá)到206宗，流拍及中止交易率高達(dá)29.4%。其中，沈陽流拍和中止交易率達(dá)到58.7%。

短短幾個(gè)月的時(shí)間里，一線、新一線城市的土地市場便出現(xiàn)了這樣翻天覆地的變化，其他城市在二輪土拍的表現(xiàn)自然也可以想見，溢價(jià)率下行、流拍率上行、底價(jià)成交，成為土地市場的新關(guān)鍵詞。

“三高地塊”數(shù)量增多

開發(fā)商紛紛淡出，土地市場冷到徹骨，究竟所為幾何？

最直觀的影響是各地明顯提高的競拍起點(diǎn)，即“高要求”“高地價(jià)”“高門檻”的三高地塊。

在8月中旬自然資源部的閉門會(huì)議后，各大城市先后或撤回已披露的二批次拿地信息，或延后二次供地，皆在此期間修改了拍地規(guī)則。

重新披露的二次供地新規(guī)，除了將溢價(jià)上限下調(diào)至15%之外，其他規(guī)則實(shí)則限制更嚴(yán)格，從購地資金、保證金等多維度提升參拍門檻，并設(shè)定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求。

例如，上海、蘇州等17城要求建立“購地資金來源審查制度，加強(qiáng)購地和融資的監(jiān)管”，要求股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利，明確房企股東和購地資金來源“五不得”；其中，上海、南京等城市要求，須在土拍前后提供經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒證的材料或?qū)徲?jì)報(bào)告。

同時(shí)，多數(shù)城市對房企違規(guī)參拍加大處罰力度，除扣除保證金外設(shè)置1-3年的禁拍時(shí)間，杭州、深圳等城市，則上調(diào)保證金比例至20%-50%；南京部分地塊要求不得合作開發(fā)，同一競買人同批報(bào)名地塊量不超30%等。

此外，包括杭州、蘇州等在內(nèi)的10個(gè)城市，在第二批集中供地中引入了品質(zhì)相關(guān)要求。其中，北京、合肥在設(shè)置最低品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，對部分地塊采用“競報(bào)高品質(zhì)方案”方式出讓；蘇州、成都等城市則出臺(tái)“定品質(zhì)”細(xì)則。

如此多細(xì)節(jié)要求，直接限制了開發(fā)商的拿地規(guī)模和力度，整體上對房企綜合競爭能力提出了更高的要求。

事實(shí)上，杭州第二批地塊中原包含10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并要求現(xiàn)房銷售。最終僅一宗地塊報(bào)名數(shù)量達(dá)到掛牌要求。

除了技術(shù)性因素外，部分熱點(diǎn)城市二輪供地中一個(gè)關(guān)鍵門檻仍居高不下，即地價(jià)。

中指院統(tǒng)計(jì)顯示，流拍、底價(jià)成交情況較為普遍的青島、蘇州、廣州、重慶等城市，其二批供地的初始樓面價(jià)較首批皆有10%以上的上漲，廣州、蘇州的漲幅分別高達(dá)32%、24%。同時(shí)，多城二批次地塊成交樓面價(jià)仍高于2020年全年地價(jià)。

“實(shí)際上，由于多城市增加了對品質(zhì)的要求，盡管房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地塊土拍規(guī)則優(yōu)化對房企利潤端利好有限。”中指院認(rèn)為。

持幣觀望——房企的抵抗

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，上述各個(gè)熱點(diǎn)城市提前流拍的地塊，多位于郊區(qū)，或有大比例的商業(yè)，本身吸引力不足；而杭州的競品質(zhì)地塊門檻高，且現(xiàn)房銷售資金回款周期長，利潤空間被壓縮等多重因素導(dǎo)致無人競買。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，市場降溫的大環(huán)境下，房企對地塊的性價(jià)比等條件才會(huì)愈加看重，“真正的降溫，其實(shí)也就是遠(yuǎn)郊開始的”。

9月末時(shí)，某TOP20民企內(nèi)部人士向記者透露，“我們今年剩下的時(shí)間不打算拿地了。”如今看來，不拿或者少拿，這似乎已經(jīng)成了不少房企的默契。

而“沒錢”，則是在被問為何不拿地時(shí)，多位房企內(nèi)部人士不約而同給出的回答。

“（主要是）現(xiàn)金流的問題，”某華南房企資金部人士表示，“房地產(chǎn)是最依賴杠桿的，融資受限是一個(gè)大問題?！?/p>

在過去，房企拿地資金并非主要來自于自有資金，相反，土地投拓主要依賴于金融機(jī)構(gòu)的融資支持，從拍地前的前融，到證照齊全后的開發(fā)貸，再到達(dá)成預(yù)售條件后的抵押貸款，以及后續(xù)賣房后的按揭貸款，整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以拿到不同金融機(jī)構(gòu)的資金支持。但隨著房企融資的全面收緊，拿地資金首先受到限制。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，9月典型房企的融資總量為851.22億元，同比下降37.1%，融資量持續(xù)走低，不到千億元；而自2020年11月份至今，房企的單月融資已連續(xù)11個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降。

同時(shí)，作為資金另一重要來源的房地產(chǎn)銷售，也在持續(xù)收縮，自7月以來，房企單月銷售持續(xù)下挫，7-9月，百強(qiáng)房企銷售的同比降幅分別為7.6%、19.6%、36.6%，跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提出不同觀點(diǎn)，盡管部分開發(fā)商因融資、銷售不理想，資金有較為緊張的情況，但不少房企今年前9個(gè)月累計(jì)銷售表現(xiàn)尚佳，同比增長明顯。

申萬宏源研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，房企銷售有所分化，融創(chuàng)、金地、旭輝、濱江等累計(jì)銷售增速錄得20%以上；另據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)，其跟蹤的25家主流房企中，前9個(gè)月整體銷售額目標(biāo)完成率68.3%，接近2020年同期68.7%水平。

事實(shí)上，房企在回款方面已經(jīng)加大了力度。

“多數(shù)公司在年中時(shí)候相對資金緊張，但隨著第三季度的促銷回款，該償還的債務(wù)都已經(jīng)做了安排，目前已沒有那么重的壓力了?！币患襎OP30房企負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示，目前房企銷售回款首先保障項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營，以及項(xiàng)目融資的償還。尤其前兩年各家公司都儲(chǔ)備了一些項(xiàng)目，在不考慮繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)的情況下，企業(yè)都不太愿意把自有資金用于土地市場。

這也是大部分房企在當(dāng)前政策調(diào)整帶來諸多不確定和多重壓力的情況下，共同采取的投資策略。

“從上市公司透露的下半年投資策略來看，大部分企業(yè)拿地策略非常謹(jǐn)慎，將重點(diǎn)放在了促銷售、回款、控制紅線上，”中信建投地產(chǎn)分析師竺勁稱，“僅有部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為積極的拿地態(tài)度。預(yù)期市場拿地?zé)崆榈南藭?huì)持續(xù)一段時(shí)間。”

總體而言，融資收緊是制約開發(fā)商土地?cái)U(kuò)張的主要因素，當(dāng)前市場前景的不明朗，使得房企觀望心態(tài)凝重，“這個(gè)時(shí)期保證活下來，比尋求發(fā)展更為重要一些。”一位大型房企高管如此表示。

“流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是這個(gè)時(shí)候最大的風(fēng)險(xiǎn)，”克而瑞證券首席分析師孫楊向第一財(cái)經(jīng)表示，“所以留下足夠的現(xiàn)金是最安全的。”

地方財(cái)政壓力——房企的“賭注”

目前的房地產(chǎn)市場上，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要房企都不拿地了，地方政府在賣地乏力以及財(cái)政壓力下，會(huì)主動(dòng)放松政策，從而給房地產(chǎn)市場和房企松綁。會(huì)哭的孩子有奶吃，在房企這個(gè)陣營，普遍希望打悲情牌，渲染悲觀情緒。

在房企看來，用不了多久，各個(gè)地方政府就會(huì)因?yàn)樨?cái)政收入問題而“著急”。如此押注并非毫無依據(jù)。

資料顯示，與歐美不同，涵蓋土地出讓收入的政府基金預(yù)算收入在地方綜合財(cái)力中占比較高，是地方綜合財(cái)力重要的來源。近來，各省政府基金預(yù)算收入占綜合財(cái)力的比例整體處于30%以上，地方財(cái)政對土地財(cái)政依賴度高。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，短期內(nèi)并不具備打破這一格局的客觀條件。

具體來看，以土地出讓收入/一般公共預(yù)算收入衡量各地財(cái)政對土地出讓金收入的依賴程度來看，重慶、湖北、廣西、江西等省份的財(cái)政高度依賴于土地出讓金收入。諸如，重慶、湖北2021年上半年土地出讓金收入與一般公共預(yù)算收入的比值分別0.82倍和0.72倍，這是依賴度較低的上海等城市的5倍左右。

全國土拍遇冷情緒主導(dǎo)下，流拍成為第二輪集中供地并不少見的局面。這也引起外界關(guān)于部分地方政府土地出讓金縮水，地方財(cái)政壓力加大的擔(dān)憂。

對此，有相關(guān)政府主管部門的負(fù)責(zé)人私下對第一財(cái)經(jīng)表示，外界情緒過于悲觀。

一位來自武漢財(cái)政局的不愿具名人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際，并未回避武漢等部分城市今年土地市場景氣度下降對財(cái)政產(chǎn)生的影響。

“目前掌握的數(shù)據(jù)，如果武漢年底再追加一輪土拍，今年土地出讓金收入能與去年追平，不用過于擔(dān)憂土地等政府性基金收入增速放緩對財(cái)政的壓力?！边@位地方財(cái)政系統(tǒng)的官員表示，財(cái)政緊平衡若較突出，也會(huì)尋求盡可能調(diào)低財(cái)政支出增速、向中央尋求轉(zhuǎn)移支付等對沖手段來解決?！斑@不過是四季度房企投資策略審慎傳導(dǎo)至土地市場的階段性狀況而已，不至于引發(fā)系統(tǒng)性財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

一位香港的劉姓分析師也表達(dá)了類似的看法，首輪土拍整體超機(jī)構(gòu)預(yù)期，這恰降低了二輪土拍遇冷的風(fēng)險(xiǎn)。

綜合Wind及部分券商數(shù)據(jù)，截至今年7月底，土地出讓金收入累計(jì)同比增速較去年同期高10%左右。這與全國首輪供地房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆檎w仍較高、多地房價(jià)上漲有關(guān)。首批集中供地新規(guī)推出之后，多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示地價(jià)不降反升。中原數(shù)據(jù)顯示，首輪22個(gè)城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到10530億，平均土地溢價(jià)率達(dá)到14.7%，樓面價(jià)平均達(dá)10002元每平米，相比2020年同比上漲了15.1%。

首輪供地的較高景氣度為二輪集中供地遇冷提供了一定的財(cái)政壓力緩沖。

“類似杭州、北京這種高景氣度城市，土拍市場短暫回調(diào)并不會(huì)影響城市土地市場的未來?！边@位分析師稱。據(jù)悉，杭州上半年土拍攬金已超2000億元。而去年全年土拍金額錄得2500億元左右。

隨著第二輪土地供應(yīng)棋至中盤，從開發(fā)商到地方政府，觀望和試探交織，博弈仍在繼續(xù)?！安粦?yīng)對各地的政策松綁寄予太高預(yù)期，也不應(yīng)低估了高層改變市場邏輯的決心，未來無論如何走，一些深層次的結(jié)構(gòu)性變化必然會(huì)發(fā)生，房地產(chǎn)躺贏的時(shí)代不會(huì)再現(xiàn)了?！币晃簧鲜蟹科蟮母吖苋绱嗽u價(jià)。

責(zé)編：周曉明

來源：第一財(cái)經(jīng)