打擊整治養(yǎng)老詐騙|“以房養(yǎng)老”詐騙套路多，怎么識破？

“大爺，來聽養(yǎng)生課吧，聽課就送雞蛋！”

“大媽，這項投資高回報、低風險，把錢投進去準沒錯！”

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這些話想必老年人或多或少都聽過，在商場和小區(qū)周圍，一些看似熱心的推銷員總愛拉住遛彎買菜的大爺大媽各種介紹。稍有不慎，大爺大媽就有可能掉入詐騙的陷阱之中，更值得警惕的是，近幾年，一些不法分子的“胃口”越來越大，已經(jīng)不滿足于小坑小騙，而是惦記上了老人們的棲身之所。

據(jù)媒體報道，隨著“以房養(yǎng)老”的興起，一些詐騙手段也“與時俱進”地將此概念作為行騙的偽裝和掩蓋。

所謂“以房養(yǎng)老”，就是老年人將擁有產(chǎn)權的住房抵押給特定的金融機構，取得貸款用于養(yǎng)老，老年人在世時仍保留房屋居住權，去世后則用住房還貸，這種模式為“名下有房產(chǎn)、手中無現(xiàn)金”的老年人提供了養(yǎng)老的新路子，逐漸為人們所知。

盡管很多人知道房子也能養(yǎng)老，卻不清楚怎么用房子養(yǎng)老。而一些人也因此嗅到了“商機”，甚至打出了“養(yǎng)兒防老不靠譜，以房養(yǎng)老更靠譜”的廣告。

據(jù)媒體調(diào)查，一些不法分子將“以房養(yǎng)老”作為一項投資理財項目，專門瞄準有房的“銀發(fā)一族”推銷；同時許諾，這些理財項目沒有任何風險，只需簽訂一些合同，就可以每月在家坐享高額收益。

真的會有這么香的“餡餅”嗎？其實不然。

北京金融法院立案庭副庭長厲莉告訴記者，近幾年部分不法公司和人員打著“以房養(yǎng)老”的旗號，對老年人實施欺詐，導致受騙老人陷入房財兩空的境地，有人還會被第三方告上法庭。

她分析認為，此類“套路貸”難以根除的原因之一，是行為人一般都比較熟悉法律，利用老年人輕信他人、證據(jù)意識薄弱等特點以及尋求投融資渠道的迫切心理，把法律當成個人尋求不法利益的工具，披上迷惑人的“外套”裝成“以房養(yǎng)老”理財項目，進而非法占有老年人房產(chǎn)。

“我第一次接觸到這種類型的套路貸，當時最大的困惑是，從形式上看，原告的證據(jù)鏈是完整的、規(guī)范的，而被告老人則除了當庭陳述之外，什么證據(jù)都沒有?！眳柪蛘f。

那么，以房養(yǎng)老套路貸都是怎樣操作的呢？這種詐騙手段有何特征?怎樣識別？又該怎么維權？記者特邀相關法律專家進行詳細講解。

解說嘉賓：

王雷： 中國政法大學民商經(jīng)濟法學院副教授

舒銳： 北京市西城區(qū)人民法院金融街法庭副庭長

問：正規(guī)以房養(yǎng)老業(yè)務和以房養(yǎng)老套路貸詐騙應當如何鑒別？

舒銳： 正規(guī)的“以房養(yǎng)老”是一種保險產(chǎn)品，全稱叫“住房反向抵押養(yǎng)老保險”，而假的“以房養(yǎng)老”就各有各的套路了。區(qū)別如下：

其一，正規(guī)的會由專業(yè)的保險機構經(jīng)營，非正規(guī)的則會出現(xiàn)其他金融機構；

其二，正規(guī)“以房養(yǎng)老”不會出現(xiàn)借款合同、房屋買賣合同、理財合同；

其三，正規(guī)的“以房養(yǎng)老”保險公司只要房子的抵押權，房屋所有權始終歸老人（也就是房屋的所有人）所有，只有在老人身故后，保險公司才可以進行處置。

問：實踐中，以房養(yǎng)老套路貸都是怎樣操作的呢？

舒銳： 很多不法分子對“以房養(yǎng)老”進行各種演繹，甚至打著國家政策的旗號，以權威機構為“噱頭”蒙騙老人。比如，此前一家名為“中安民生養(yǎng)老服務有限公司”的機構向老人們兜售所謂“以房養(yǎng)老產(chǎn)品”，就是打著國家政策鼓勵的旗號，宣稱“以房養(yǎng)老是政府大力扶持的產(chǎn)業(yè)”。但實際上，他們說的“以房養(yǎng)老”，和國家鼓勵的以房養(yǎng)老，根本就不是一回事。

另外，騙子們不僅以高額利息為誘導，而且還會以免費旅游、免費“名師”上課、答謝會等名義誘騙老人參加，在此過程中，公司人員會向老人灌輸“以房養(yǎng)老”的種種好處。

王雷： 這些實施套路貸的不法經(jīng)營者經(jīng)?？浯笮麄?，比如宣稱自己有官方合作背景，或者稱這是“國家項目”，獲取老年人的信賴。

實施套路貸的經(jīng)營者，經(jīng)常安排其工作人員作為代辦房屋出售或者抵押登記手續(xù)等全套事務的受托人甚至出資方。

合同架構復雜，要簽的合同多、條文雜。如借款合同、抵押合同、委托合同、代為還款合同、養(yǎng)老服務協(xié)議等等；這些合同會在法律上形成“閉環(huán)”，不具備相應專業(yè)判斷能力的人很難分辨其中的利害關聯(lián)。

問：以房養(yǎng)老騙局都有哪些形式？又是怎樣操作的？

舒銳： 一種是騙子將房屋買賣合同混在各種文件中，渾水摸魚，騙取老人簽字；還有一種是誘騙老年人簽訂委托公證，這種形式會在法律上給予騙子出售老人房屋的授權。

除此之外，在一些“以房養(yǎng)老”騙局中，騙子機構會為老人聯(lián)系金融機構辦理房屋抵押貸款，老人將貸款轉給騙子機構購買虛假理財產(chǎn)品；騙子再用所謂的理財收益為老人還貸；為了穩(wěn)住老人，騙子會先還掉幾期貸款，并支付給老人相應的收益，再溜之大吉；而收不到款的金融機構就會要求老人還款，否則將拍賣房屋。

這種騙局中，如果金融機構對騙局不知情，主觀上也沒有參與騙局時，老人的權益會變得難以維護，前面提到的“閉環(huán)”就這樣形成了，騙子機構則在這種交易流程中得到了最方便轉移的現(xiàn)金流。

問：這種可以形成“閉環(huán)”的騙局運作流程具體是怎樣的？

王雷： 在這一流程中，老人先將自己的房屋進行抵押，并與出錢的出資方簽訂借款合同，再將借到的錢“投資”到所謂以房養(yǎng)老的“理財項目”中，以“收益”作為養(yǎng)老金；而推出“理財項目”的理財方，則向借錢給老人的出資方支付利息。

在這個過程中，老人會在所謂工作人員的安排下簽下一系列相關合同，委托理財方的工作人員代為辦理房屋出售和抵押登記手續(xù)。其中，一些精明的不法分子還會帶著老年人進行公證，經(jīng)過公證的抵押合同就被賦予了強制執(zhí)行力。

理財方匯集了大量資金，這些資金被挪作他用后，理財方達成了自己的目的，開始“脫鉤”，不再替老人還款；這時，手拿抵押合同的出資方就可以申請強制執(zhí)行老年人所抵押的房屋，老年人的房屋就這樣被強制執(zhí)行了。

問：如何甄別以房養(yǎng)老騙局，又該怎么防范？

舒銳： 首先要冷靜下來，要在捂緊口袋的同時睜大眼睛，仔細分辨。

這里的捂緊口袋，不光是不讓錢出去，也要防范那些“自己送上門來”的錢（投資項目），比如有的人會宣稱有高額收益，可能還會提供一個“高大上”的名頭，這就要小心了，因為眼前的利益有可能只是誘餌。

其次，不該貪的便宜別貪。俗話說“拿人手短”，許多騙子會以小利“釣大魚”，先用精美的禮品吸引注意，套個近乎降低心理防線，再利用人們抹不開面子的心理，以推薦的名頭行推銷之實。

第三，也是需要牢記的一點，“以房養(yǎng)老”就是個保險產(chǎn)品，不是投資理財項目或產(chǎn)品（起碼目前還不是）。如果有人說“以房養(yǎng)老”是投資理財?shù)捻椖?，還保證“穩(wěn)賺不賠”的，可就要注意了。

王雷： 面對種類繁多的養(yǎng)老產(chǎn)品，第一要分析服務背后的商業(yè)邏輯，對反常之處保持足夠警惕。在“以房養(yǎng)老”相關合同書上簽名、按指印時要慎重，最好尋求專業(yè)人士幫助辨析合同的內(nèi)容。

第二，提高防范詐騙的意識，對于宣稱低風險甚至無風險、高收益的養(yǎng)老投資項目，要提高警惕，對超出自己判斷能力的問題，及時尋求專業(yè)幫助。

第三，增強自己保存和收集證據(jù)的意識與能力。

問：發(fā)現(xiàn)被騙后該如何維權？

舒銳： 如果出現(xiàn)糾紛，建議向有關部門、公安機關進行舉報，請求追回被騙錢財。這么做有利于及時保存證據(jù)；目前，12337智能化舉報平臺已經(jīng)開通“養(yǎng)老詐騙”舉報通道，許多地方設立了“養(yǎng)老詐騙”線索核查專班。舉報人可通過登錄相應平臺或直接撥打電話12337，向12337智能化舉報平臺反映問題。

如果這些途徑無法解決，或者有爭議而沒法作出判斷時，再起訴到法院。

在此，厲莉法官特別提醒廣大朋友：簽訂合同時，不管多忙，也不管對方催得多緊、需要簽字的東西有多少，大家千萬不要嫌麻煩圖省事兒，需要簽字確認的東西一定要看仔細后再簽字，到了法院這就是證據(jù)。對于多頁的合同，建議每頁都簽，并且所有協(xié)議自己手中必須留存一份，以防對方替換。

一定要記住兩句話：

你惦記著別人的利息，別人可能正惦記著你的本金。

天下沒有免費的午餐，免費的有可能是最貴的。（記者 林楠特 劉紫薇 常鴻儒）

責編：康玉潔

來源：法治日報